Благовещенская слобода: Нижний Новгород обретает новый речной фасад
Одним из принципов градостроительной политики региона является сбалансированное развитие территорий. Ярким примером такого подхода к работе с городскими пространствами является редевелопмент исторического центра приволжской столицы. Создание современной инфраструктуры, точек притяжения бизнеса и туризма с сохранением исторического наследия откроет для города и региона новые возможности, даст импульс к развитию.
Ключевыми проектами редевелопмента исторического центра стали Започаинье, ИТ-квартал и улица Черниговская. Ядром этого района, который охватывает территорию от улицы Ильинской до правого берега Оки, является ИТ-кампус «НЕЙМАРК». Ожидается, что объекты нового района дадут городу несколько сотен тысяч квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости и около 20 тысяч рабочих мест.
Бояться перемен не стоит — в Нижнем Новгороде уже имеются успешные примеры преображения исторических мест. Например, площадь Маркина — речные ворота города — в результате реставрации стала уютнее, гостеприимнее и привлекательнее. Новым центром притяжения стала Красная слобода — традиционный промышленный район Старого Нижнего. Постепенно из ничем непримечательного транспортного узла в популярное общественное пространство превращается площадь Сенная, где появились колесо обозрения и смотровая площадка. Притягательности этому месту добавляют канатная дорога и перспективная станция метро.
Невозможно было бы не упомянуть про кремль, преобразившийся к 800-летию города. Здесь отреставрированы значимые памятники архитектуры, включая Дом губернатора и манеж. Впервые в России открыт круговой маршрут по стенам крепости такого масштаба. Нижегородцы и туристы получили новые прогулочные «тропы» и комфортные зоны отдыха. Не забыли и о родителях с маленькими детьми — внутри нижегородской твердыни теперь есть оригинальная игровая площадка «Детинец».
Перемены пойдут на пользу и улице Черниговской — одна из центральных улиц города слишком долго пребывала в столь плачевном состоянии.
Благовещенская слобода
Одна из особенностей Нижнего Новгорода состоит в том, что некоторые места исторического центра почти не знакомы большинству горожан. Яркий пример — старинная улица Черниговская, часть бывшей Благовещенской слободы. Это улица, являясь, по сути, продолжением Рождественской, далеко не так популярна у туристов и самих нижегородцев. Здесь нет точек притяжения, отсутствует общественный транспорт.
Интересно, что освоение Благовещенской слободы началось ещё в XIII веке и связано с основанием одноименного монастыря. Светское каменное строительство на Черниговской началось лишь в 1820-е годы — до наших дней здесь сохранилось несколько купеческих домов работы архитектора Ивана Ефимова. В соответствии с городским генпланом 1839 года вдоль речного берега была проложена набережная: автором первых зданий этого периода стал архитектор Георг Кизеветтер.
Освоение Черниговской тесно связано с переносом в Нижний Новгород Макарьевской ярмарки. Набережная, расположенная напротив ярмарочного комплекса, была удобным местом для постройки контор, складов, и доходных домов. Улица особенно активно застраивалась после пожара 1855 года, почти полностью уничтожившего старые деревянные здания.
В 70–80-е годы XIX века на Черниговской появляются крупные промышленные объекты — паровые мельницы Емельяна Башкирова и Маркела Дегтярева. Мельничный комплекс постепенно разрастался, заняв к началу XX века целый квартал, в состав которого также входили дома для рабочих и администрации. Мукомольное производство Башкирова было известной на всю страну.
Неподалеку от мельничного комплекса стоит красивое здание Ромодановского вокзала, выстроенное в начале XX века. Сейчас в этом архитектурном памятнике располагается производство банковских карт. Если двигаться по набережной в сторону Молитовского моста, то на пути возникнет башня водозабора, за которой виднеются руины так называемой Куйбышевской водокачки, служившей горожанам до 1988 года. Она, кстати, также признана объектом культурного наследия.
Изначально этот участок развивался как продолжение Рождественской. С появлением мельницы он начинает превращаться в промзону. Башкировы и Дегтярёвы выкупали участки жилой застройки под строительство мельниц. До 1917 года мельничный квартал активно поглощал жилую застройку, производство постоянно расширялось. Угасание промзоны связано с закрытием железнодорожной ветки в 1974 году. В результате Черниговская превратилась в деградирующий тупик. Необходимо восстановление этой территории, но объём работ там — огромный. Выход видится в партнёрстве государства и частного бизнеса. Это шанс для сохранения разрушающихся ОКН. Нужны инвестиции, тогда туда вернётся жизнь.
Улицы бывшей Благовещенской слободы застроены старинными особняками, многие из которых находятся в весьма плачевном состоянии, а часть — и вовсе непригодны для жизни. Коммуникации также имеют критическую степень износа. В начале 2000-х часть квартир расселили, но затем процесс остановился, и местным жителям пришлось на годы забыть о безопасных и комфортных домах. Редевелопмент — это их шанс на обретение достойных жилищных условий. В рамках проекта будут расселены многоквартирные дома № 5 т № 24 по улице Гаршина: речь идёт о 34 квартирах общей площадью почти 2000 кв. м.
Ключевой особенностью данной территории является насыщенность объектами культурного наследия, которые требуют индивидуального и деликатного подхода. С одной стороны, это отражает уникальность Черниговской, с другой — является вызовом как для региона, так и для инвесторов проекта. Однако за последние 5 лет мы накопили значительный опыт по восстановлению ОКН. На Черниговской планируется реставрация более десятка домов-памятников, включая промышленные объекты, включая часть мельничного комплекса Башкировых. Исторические здания сохранят и бережно интегрируют в современную жизнь города. «Корпус мельницы», входящий в состав ансамбля, завершит историческую линию застройки улицы.
В ходе реализации проекта планируется провести ремонт 9 историко-культурных памятников на общую сумму 315 млн рублей. Речь идёт о восстановлении фасадов, кровли, замене окон, монтаже архитектурной подсветки в многоквартирных домах, имеющих статус ОКН. За последние пять лет регион накопил значительный опыт в этом направлении. Так, были выполнены работы по сохранению 1191 ОКН, в том числе на 586 памятниках были проведены ремонтно-реставрационные работы, что более чем в четыре раза превосходит период 2013–2017 годов.
Шаг за шагом
Набережные — важнейшие точки притяжения для нижегородцев и гостей города. Эти места способны раскрыть красоту Нижнего Новгорода, исторические смыслы территории. Поэтому к этим общественным пространствам должно быть особое внимание.
Недавно на Черниговской набережной, от метромоста до Мельничного переулка, началось укрепление берега. Первые подпорные стенки здесь возвели ещё в 1880 году, а спустя полвека соорудили ливневую канализацию. Во второй половине XX века благодаря масштабным противооползневым работам удалось достичь стабилизации склонов, в прошлом доставлявших нижегородцам массу неприятностей. Но с тех пор утекло не мало воды: ныне берегоукрепления пришли в аварийное состояние: подпорные стенки пошли трещинами, поддерживающие склоны деревья больше не справляются со своей защитной функцией.
Привлечение частных капиталовложений — не простая задача для любого региона. Поскольку решение инфраструктурных проблем является для инвесторов самым затратным вопросом, правительство Нижегородской области взяло на себя инженерную защиту склонов и берегоукрепление набережной на территории между Канавинским и Метромостом: в октябре 2021 года соответствующее концессионное соглашение было заключено с ООО «Черниговская набережная». Работы должны быть выполнены до конца 2025 года.
Кроме того, на финансирование масштабного проекта регионом планируется направить в виде капитального гранта в концессии 7 млрд рублей, привлечённых в рамках инфраструктурных бюджетных кредитов. Из них 2 млрд рублей уже доведены до концессионера.
Набережная будет полностью трансформирована в комфортное и современное пространство, сейчас начался демонтаж старых бетонных плит, а также установка ограждающих конструкций. Проект также предусматривает новые тротуары, лестницы и элементы благоустройства, которые будут включать в себя спортивные и игровые площадки, общественные пространства для проведения массовых мероприятий, смотровые площадки, малые архитектурные формы и элементы озеленения.
Но берегоукрепление станет лишь первой частью комплексной перезагрузки Черниговской. Предполагается привести в порядок полуразрушенные памятники архитектуры, возвести современное жилье, обустроить общественные пространства, создать необходимую инфраструктуру.
Мыслить масштабно
Проект поделен на два участка: от Канавинского моста до метромоста и от метромоста до Молитовского. Общая площадь участка под редевелопмент составляет 50 га, протяженность берега — более 3 км. Разработкой концепции реновации и мастер-плана комплексного развития территории занималось московское архитектурное бюро «Остоженка». Авторы проекта предложили решения, которые позволят сохранить важные для города памятники архитектуры и аккуратно интегрировать новые жилые здания в исторический ландшафт, сохранив виды на Благовещенский монастырь и церковь Иоанна Предтечи. Для реновации незаслуженно заброшенной Черниговской улицы нижегородские власти привлекли федерального девелопера GloraX. Ожидается, что благодаря проекту редевелопмента город станет более привлекателен для развития бизнеса, а также сможет привлечь дополнительно несколько сотен тысяч туристов в год.
Мастер-план застройки предусматривает строительство 145,8 тыс. кв.м жилой и коммерческой недвижимости с сохранением малоэтажности на первой линии. В новом квартале будут размещены зоны отдыха, паркинг, два детсада на 60 и 80 мест, остановки общественного транспорта, сохранятся пешеходные связи с Гребешковским откосом.
Первая очередь проекта подразумевает строительство на месте снесенных элеваторов мукомольного завода двух корпусов высотой 32 и 26 этажей, которые станут архитектурной доминантой берега Оки. Ранее здесь располагались элеваторы высотой более 70 м, поэтому высотные строения на их месте будут выглядеть вполне органично. Рельеф местности сложный, со стометровым склоном правого берега. Эту высоту новые дома не превышают, чтобы не вступать в противоречие со старинной застройкой на верхних отметках в центре города.
Сейчас, благодаря появлению механизма комплексного развития территорий есть возможность осуществить реновацию этого значимого для Нижнего Новгорода участка. Важно, что предусмотрено восстановление исторических домов за счёт средств застройщика. К тому же, этот проект позволит устранить градостроительные ошибки советского периода. В частности, сейчас церковь Иоанна Предтечи закрывает трехэтажный дом, а после его демонтажа историческая перспектива будет восстановлена. Что касается строительство высотных зданий рядом с метромостом, то они станут обращением к «памяти места». На данный момент метромост диссонирует с существующей исторической застройкой, ему нужна композиционная пара в виде вертикали.
Планируется также разработать общий дизайн-код для всей улицы Черниговской, которая в дальнейшем должна стать излюбленным местом прогулок для нижегородцев и гостей приволжской столицы.
Большое внимание будет уделено преображению и восстановлению историко-культурных памятников Черниговской. Согласно мастер-плану застройки реставрация ожидает порядка двух десятков объектов культурного наследия.
Девелопер GloraX отреставрирует четыре здания, входящих в ансамбль мельницы Башкирова. Исторические памятники будут бережно реконструированы и интегрированы в современную жизнь города. «Корпус мельницы» завершает историческую линию застройки улицы. Здание мельницы (литера Д) является образцом промышленной архитектуры рубежа XIX–XX веков. Наиболее выразительный архитектурный облик имеет западный фасад, выходящий на Черниговскую. Площадь «мельничных» ОКН, которые будут отреставрированы в рамках проекта «GloraX Черниговская» составит почти 20 тыс. кв. м.
Черниговская набережная — место особой концентрации истории и культурных традиций. Для нас крайне важно бережно хранить память, отдавать дань уважения истории. Перед нами стоит интересная и вместе с тем сложная задача вдохнуть жизнь в заброшенную локацию, которая когда-то играла важную роль в жизни города. Для нас это огромная ответственность, сопряженная с большими финансовыми затратами. Подарить вторую жизнь объектам культурного наследия — именно в этом мы видим свою социальную миссию, требующую особых компетенций и экспертизы.
Завершить реализацию первой очереди проекта планируется во II квартале 2025 года. Общие инвестиции оцениваются в 30 млрд рублей. При этом, как уже было сказано, расходы на берегоукрепление и инженерную защиту склонов возьмёт на себя правительство Нижегородской области.
Второй участок набережной протяженностью почти 2 км также ждут масштабные перемены. Мастер-план комплексного развития территории от метромоста предусматривает продление улицы Черниговской до Молитовского моста. Здесь планируется строительство новой двухполосной дороги с разворотным транспортными кольцом и с размещением вдоль нее комплекса жилой недвижимости и помещений общественного назначения.
Инвестор проекта АО «Черниговская набережная» планирует создать на правом берегу Оки большую парковую зону, причал для речных судов, провести реставрацию здания Куйбышевской водокачки, приспособив его под общественно-культурный центр.
Охранные зоны объектов культурного наследия разработаны корректно и щадяще, угрозы утраты памятников нет. Там, где ОКН формируют красную линию и должны оставаться доминантой, предусмотрена малоэтажная застройка, соответствующая контексту. А в глубине кварталов, где концентрация памятников меньше, высотность зданий будет повышаться. В ходе реализации проекта будет обеспечена сохранность памятников. Постоянно будет проводиться технический мониторинг их состояния, а при необходимости — работы по усилению фундамента.
Общая площадь территории под комплексную застройку составит 186,98 тыс. кв. м. На ней планируется построить 38,1 тыс. кв.м жилья, 21,7 тыс. кв.м апартаментов, 30,12 тыс. кв.м помещений общественного и делового назначения (отель, фитнес-центр, медицинский центр, конгресс-холл). Здания будут образовывать небольшие кварталы, чтобы продолжить существующий фронт застройки улицы Черниговской.
Создание комфортной городской среды с гармоничной, сбалансированной застройкой, комплексной инфраструктурой, удобными транспортными схемами и точками притяжения является важнейшей задачей для многих городов мира. При этом особое внимание обычно уделяется работе с пространствами у воды и бережному отношению к значимым историческим ландшафтам. Это опорные точки для развития любого города, его экономики и инвестиционного потенциала и, конечно, для повышения качества жизни. По этому пути намерен идти и Нижний Новгород.
