За последние три года темпы возведения жилья в Нижегородской области планомерно увеличивались. Сейчас в стадии строительства находится более 1,44 млн кв. м. И есть полная уверенность, что показатель по вводу жилых площадей в 1600 тыс. кв. м, установленный для региона федеральным центром в рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» в 2022 году, будет успешно достигнут.
За январь–август текущего года в регионе введено 1,15 млн квадратных метров жилья — 117% к аналогичному периоду 2021 года, при этом увеличился объём как по МКД, так и по ИЖС. Восстанавливается практически после приостановки в марте–апреле и банковская сфера, которая активно реализует ипотечные программы и обеспечивает проектное финансирование строительства.
Росту темпов жилищного строительства во многом будет способствовать и введенный в конце 2020 года на федеральном уровне механизм комплексного развития территорий (КРТ). Он оптимизирует соответствующие институты — вместо четырех направлений введено одно, в рамках которого предусмотрены и законодательно оговорены особенности КРТ жилой, нежилой застройки, незастроенной территории и КРТ по инициативе правообладателей. Для применения этого механизма Нижегородская область одной из первых в стране разработала собственную нормативную базу.
Помимо того, что КРТ позволяет ускорить ввод в эксплуатацию многоквартирных домов в рамках национального проекта «Жилье и городская среда», он помогает обеспечить комплексное обновление городской застройки с учетом всех задач по социальному, инженерному и транспортному направлениям.
Принятию решения об освоении площадок в рамках КРТ предшествует разработка мастер-плана, включающего детальный градостроительный и земельно-имущественный анализ. Всестороннее изучение проектов позволяет выбирать наиболее реалистичные модели развития и синхронизировать планы обновления и совершенствования всех сфер, от которых зависит комфорт нижегородцев.
Всего на сегодняшний день в Нижегородской агломерации намечены 26 площадок КРТ. В том числе девять — с ветхим и аварийным фондом под жилую застройку, две — под нежилую. Еще три приходится на КРТ незастроенных территорий.
По всем площадкам мы проводим комплексный градостроительный анализ. Он важен для того, чтобы видеть в полной мере проблемы и возможности территории, оценить обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, имеющиеся мощности инженерных коммуникаций и необходимость строительства новых сетей и объектов, а также существующую транспортную доступность. Делая историческую справку по проекту и при необходимости — социологические исследования, мы пытаемся предложить застройщикам разные проекты: соразмерные и отражающие «историю места», гармонично вписывающиеся и положительно воспринимаемые людьми. Хотелось бы, чтобы наши застройщики и жители города имели выбор: для кого-то важна экономическая составляющая проекта, а кто-то ждет небольших интересных проектов, которые будут знаковыми для города.
Закат эпохи «баракко»
Год постройки — 1928, материал стен — дерево, физический износ — 70%. Примерно такое «резюме» у большинства домов, которые в ближайшее время должны уступить место комфортным современным кварталам как в верхней, так и в заречной частях Нижнего Новгорода в рамках КРТ жилой застройки. Мастер-планы трех таких территорий уже согласованы профильным региональным штабом.
Речь идет о застройке участка площадью около двух гектаров в границах улиц Правды, Чонгарской и Менделеева, вдесятеро большей территории, окаймленной улицами Самочкина, Дружбы и Снежной в Ленинском районе и пяти с небольшим гектарах в Советском районе между улицами Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской.
На первой площадке часть квартала должна быть застроена жилыми домами с переменной этажностью, общественно-деловой функцией и двухэтажным наземным паркингом. На двух других вместо деревянных бараков также должны быть возведены многоквартирные высотки и необходимые объекты инфраструктуры. Ожидается, что общая жилая площадь, которая в результате появится на этих территориях, превысит 180 тыс. кв. м.
И важный нюанс — реализация механизма КРТ на всех трех площадках позволит расселить 54 ветхих и 17 аварийных домов, улучшив таким образом условия жизни более 1,5 тыс. человек.
Баш на баш
Положения действующего федерального и регионального законодательства дают четкое представление о том, каким должно быть жилье, которое предоставляется владельцам квадратных метров в пришедших в упадок домах, попадающих в границы КРТ жилой застройки.
Нельзя забывать об интересах жителей ветхого жилья. Им нужно предоставлять равнозначное жилье, а не только равное по стоимости.
Что это означает на практике? Общая площадь, которая предоставляется человеку, должна превышать метраж помещения, которое ему пришлось покинуть, а жилая — не уступать по величине. Количество комнат должно быть как минимум таким же, как было, а сама квартира, естественно, находиться в том же населенном пункте, где располагался аварийный дом. И конечно, новоселье не должны справлять в бетонной коробке. Внутренняя отделка жилища — тоже обязательное условие.
Нижегородская область уже сейчас — один из немногих регионов страны, где расселение аварийного жилья идет хорошими темпами. Так, в 2019–2022 годах были переселены 6,6 тыс. нижегородцев. Это 90% от четырёхлетнего плана в 7,4 тыс. человек.
Благодаря механизму КРТ на улучшение жилищных условий горожан, а также создание условий для обновления важных городских территорий можно рассчитывать и в дальнейшем. Реализация проектов комплексного развития территорий намечена в каждом районе Нижнего Новгорода и агломерации в целом.
Купно заедино
При этом согласованы только первые градостроительные проработки. Жестких планов и закрепление площадок КРТ не предусмотрено. На сегодняшний день инициативу проявляют и жители города, и застройщики, и органы власти, которые предлагают рассмотреть те или иные территории, требующие преобразований и имеющие неплохой градостроительный потенциал.
К примеру, собственники и арендаторы земли или объектов недвижимости уже заявили 12 таких проектов, и ориентировочный потенциал ввода жилья на этих площадках на сегодня превышает 3 млн кв. м.
Это, в том числе, проекты застройки 3,7 га в районе улицы Черниговской и территории на правом берегу Оки около метромоста общей площадью 10 га, квартала в границах улиц Родионова, Ковровской и площади Сенной. Не меньший интерес для девелоперов представляют и окраины города — есть предложение и по застройке 70 га в Новинках.
Предложенные проекты находятся в различной степени проработки, и многим из них еще предстоит пройти все необходимые согласования в архитектурном совете при Минграде Нижегородской области и в региональном штабе.
Особое внимание при рассмотрении мастер-планов площадок КРТ уделяется распределению обязательств региона и инвестора в части обеспечения площадок нового строительства социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой.
На возведение одних только школ, детских садов, создание и модернизацию коммуникаций и улично-дорожной сети в рамках развития 26 определенных под КРТ площадок в ближайшие 10 лет понадобится более 132 миллиардов рублей. И эта финансовая нагрузка не должна лечь исключительно на бюджет области.
А создаваемая инфраструктура обязана давать максимальный эффект — как для новой, так и для существующей застройки. Поэтому при рассмотрении параметров проектов анализируется несколько финансово-экономических моделей. Это дает возможность принять взвешенное, выверенное решение с учетом потребностей каждой территории.
Языком «цифры»
При рассмотрении проектов КРТ анализируется колоссальный объем данных, незаменимым источником которых стала государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности Нижегородской области (ГИСОГД НО). А объемно-планировочные решения по площадкам комплексного развития территорий отражаются в информационно-аналитической системе Нижегородской области «3Д-Город». Это позволяет наглядно оценить интеграцию новой застройки в городскую ткань.
Цифровизация строительной отрасли повышает эффективность всех рабочих процессов. Она позволяет заказчикам точнее оценивать сроки и стоимость строительства, застройщикам — разрабатывать более качественные проекты, эксплуатирующим организациям — оперативнее реагировать на возникающие проблемы и устранять их.
Напомним, Нижегородская область в качестве пилотного региона участвует в проекте Минстроя РФ по цифровой трансформации строительной отрасли. И система ГИСОГД — как раз одна из собственных разработок региона, запущенная в 2019 году, которая содержит актуальную информацию о текущей и планируемой градостроительной деятельности, федеральных проектах, региональных инвестпрограммах и нацпроектах.
В 2021 году она вошла в тройку лучших подобных систем в России по открытости сведений и сейчас оперирует уже 2 000 информационных слоев и 3 млн объектов. За три года ее сервисами воспользовались свыше 200 тыс. раз.
В дальнейшем ГИСОГД должна стать «единым цифровым окном» для инвесторов, которые смогут в личном кабинете на портале анализировать имеющиеся площадки, формировать и согласовывать необходимые заявки, оформлять технологическое присоединение к газовым, электрическим и сетям водоснабжения в режиме онлайн.
Миллионник без трущоб
КРТ — постепенный процесс, на который влияет множество факторов. Поэтому работа всех заинтересованных сторон, объединенных этим механизмом, должна быть максимально слаженной. Особенно на этапе проектирования, когда критически важно продумывать и оценивать все перспективы, риски, которые заключаются в развитии каждой из площадок, соотносить это с градостроительным и социально-экономическим развитием города в целом. Только так в результате можно обеспечить комфортные условия проживания для каждого нижегородца.
Кроме того, нужно не только развивать новые территории, но не забывать и про ценнейшие городские кварталы, морально устаревшая застройка которых требует преобразования, а коммуникации — модернизации. Под такие проекты не нужно искать новые площадки, при этом они являются драйвером для привлечения инвестиций на создание инфраструктурных объектов.
