Комфортные «квадраты» для нижегородцев: строительная отрасль следует векторам развития
Строительный комплекс — одна из базовых отраслей отечественной экономики. Это не раз подчёркивал президент России Владимир Путин. По его словам, от эффективной и ритмичной работы этой отрасли зависит ситуация на жилищном рынке, выполнение масштабных планов по строительству и обновлению дорог, портов, транспортных узлов и другой опорной инфраструктуры страны. Стройка — сфера, в целом замыкающая на себя большое количество предприятий из смежных секторов, таких как производство стройматериалов, техники, металлургия, деревообработка, химия и так далее. Таким образом, сложно переоценить важность стабильной работы этого направления экономики.
Основополагающим документом, определяющим главные векторы роста в нашем регионе, является Стратегия социально-экономического развития Нижегородской области до 2035 года.
В Стратегии отражены и цели, которыми руководствуются региональные власти в вопросах стройки:
- развитие строительной отрасли как одного из ключевых драйверов экономики региона;
- обеспечение высокого уровня доступности жилья с необходимой инфраструктурой.
Для достижения озвученных целей необходимо решать целый веер задач, в число которых входят улучшение городской среды и повышение градостроительного потенциала за счёт вовлечения в оборот депрессивных территорий и ранее не задействованной для строительства земли.
Пятилетка роста
В 2022 году в России был введен рекордный объем жилья — более 100 млн кв. м. На совещании с членами правительства в марте 2023 года президент Владимир Путин подчеркнул, что эти темпы необходимо удержать. По словам главы государства, он уже обсуждал эту тему с вице-премьером Маратом Хуснуллиным — несмотря на некоторые сложности, власти надеются, что в текущем году удастся сохранить объёмы жилищного строительства.
За последние пять лет Нижегородская область продемонстрировала увеличение темпов ввода жилья. По итогам 2022 года прирост составил рекордные для региона 7%: в эксплуатацию введено 1 701,4 тыс. «квадратов». Эксперты отмечают, что темпы ввода удалось сохранить благодаря комплексной господдержке отрасли и грамотно выстроенной работе компаний, банков и областных властей.
Большая часть нового жилья в минувшем году пришлась на индивидуальные дома. Параллельно в регионе ведётся активная работа по наращиванию доли многоквартирных домов: в течение 2023 года планируется увеличить ввод МКД почти на 10% — с 591,7 до 650 тыс. кв. м. Таким образом, доля такого жилья должна составить 38,2% от прогнозного ввода (1 702 тыс. кв.м).
В 2022 году в Нижегородской области был установлен новый рекорд по вводу жилья на одного жителя: 0,55 «квадрата». Стоит отметить, что регион вводит больше 0,5 кв.м жилья на каждого нижегородца второй год подряд. Росту показателей не смогла помешать даже непростая экономическая ситуация, которая ощутимо ударила и по строительной отрасли. В планах у правительства Нижегородской области достичь к 2030 году показателя ввода жилья в 0,82 кв.м на человека, а в перспективе — и 1 кв.м. Это позволит улучшить конкуренцию и, соответственно, снизить динамику роста стоимости «квадрата», сделав жильё доступнее. Согласно прогнозам, ввод жилья на одного нижегородца в 2023 году сохранится на уровне 0,55 кв.м. В январе–марте удалось сдать 674,6 тыс. кв.м, что на 30,2% больше, чем в аналогичном периоде 2022 года. В том числе введено 224,3 тыс. кв.м в МКД при плане в 197,2 тыс. кв. м.
Проблема обманутых дольщиков остаётся в прошлом
Проблема граждан, пострадавших от действий или бездействия застройщиков, существует в большинстве регионов нашей страны. Нижегородская область тут не исключение: пять лет назад в Едином реестре проблемных объектов были зарегистрированы более 6,5 тыс. человек, но на текущий момент только 876 граждан не восстановлены в своих правах. В 2023 году планируется ввести последние дома, благодаря которым проблема обманутых дольщиков в регионе полностью уйдёт в прошлое.
Совсем недавно введены в эксплуатацию четыре дома: два — в ЖК «Солнечный», один — в Светлогорском переулке и ещё один — в дзержинском ЖК «Радуга». Квартиры в этих домах приобрели около 300 обманутых дольщиков. Большая работа была проведена для завершения строительства в самом крупном долгострое приволжской столицы — ЖК «Новинки Smart City»: сданы уже 17 из 25 домов комплекса, таким образом, восстановлены права более 1 000 дольщиков.
Правительство Нижегородской области использует как федеральные, так и региональные меры поддержки обманутых дольщиков и привлечения средств для завершения строительства проблемных домов. Благодаря сотрудничеству с федеральным Фондом развития территорий удалось восстановить права тысяч жителей региона.
Работу по восстановлению прав обманутых дольщиков в Нижегородской области высоко оценил Минстрой России. Заместитель главы этого федерального ведомства Никита Стасишин и губернатор Глеб Никитин 24 марта провели совещание по вопросам развития строительной отрасли и реализации инфраструктурных проектов в регионе. Представитель Минстроя осмотрел стройплощадку в «Новинки Smart City», где поручил подрядчикам увеличить число строителей и ускорить темпы работ.
Темпы восстановления прав обманутых дольщиков в регионе говорят о слаженной работе федерального центра и команды Нижегородской области. В этом году все проблемные долгострои должны быть завершены, чтобы люди получили либо качественные квартиры, либо компенсации. То, что сделано в регионе за последние пять лет, необходимо тиражировать как практику. Все вопросы оперативно решаются благодаря федеральному фонду, софинансированию, а также за счет правильно запущенных региональных механизмов.
Комплексное развитие
Регион заинтересован в создании комфортного и доступного жилья, обеспеченного всей необходимой социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Поэтому была сделана ставка на проекты комплексного развития территорий (КРТ): одним из первых и, пожалуй, самым знаковым станет редевелопмент улицы Черниговской в Нижнем Новгороде. За несколько лет здесь будет создано 145,8 тыс. кв.м жилой и коммерческой недвижимости, новые зоны отдыха, паркинг, два детсада, остановки общественного транспорта и многое другое. Подробнее с проектом развития бывшей Благовещенской набережной можно ознакомиться в нашем материале.
Каждая площадка КРТ требует градостроительного осмысления, анализа имущественно-земельных отношений, оценки объемно-планировочных решений, обеспеченности инфраструктурными и транспортными ресурсами, от которых во многом зависит качество и комфорт среды. Сейчас в работе проекты с различной степенью готовности. Мы совместно с профильными министерствами и ведомствами оцениваем проекты КРТ с точки зрения дополнительной градостроительной нагрузки на территорию и возможности обеспечить предложенные нам параметры инфраструктурой.
Кроме Черниговской, согласованы мастер-планы ещё двух пилотных площадок, одобрения на региональном штабе ожидают ещё три. В текущем году 6 площадок КРТ жилой застройки планируется выставить на торги. Первые из низ — по проекту в районе улицы Правды — пройдут уже в конце апреле. Кроме этого, в 2023–2024 гг. планируется запустить не менее 12 площадок КРТ общей площадью 332 га. Ожидается, что механизм КРТ во многом будет способствовать росту темпов жилищного строительства.
Инструмент КРТ позволит расселить десятки ветхих и аварийных домов, улучшив условия жизни тысяч нижегородцев. В целом, механизм КРТ на ближайшие десятилетия станет базовым для развития жилищного строительства и взаимодействия между публичной властью и инвесторами. Он позволит в полной мере обеспечить сбалансированное освоение территорий через развитие инфраструктуры.
Так, в рамках Федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» в 2019–2022 годах (нарастающим итогом) были переселены 10,6 тыс. нижегородцев. Это 143,7% от четырёхлетнего плана в 7,4 тыс. человек.
На сегодняшний день в различной степени готовности находится 31 проект КРТ с градостроительным потенциалом более 8 млн кв.м. Реализация проектов комплексного развития территорий намечена в каждом районе Нижнего Новгорода и агломерации в целом. Наиболее сложными и капиталоемкими проектами КРТ являются южные территории города: здесь уже ведётся масштабное жилищное строительство с выходом более 7 млн кв.м, где смогут проживать около 250 тыс. человек. Ключевыми проектами жилищного строительства являются проекты КРТ незастроенных территорий в Ольгине и Новинках на участках общей площадью 542 га.
Важнейшими мероприятиями в рамках комплексного развития южных территорий выступает строительство дублера проспекта Гагарина с мостом через Оку и обеспечение участков магистральной инженерной инфраструктурой, отсутствие которой сдерживает динамику ввода жилья. Создание объектов стало возможным благодаря получению инфраструктурных бюджетных кредитов.
Стоит отметить, что в Нижегородской области применяют все доступные инструменты финансирования для повышения градостроительного потенциала, обеспеченного инфраструктурой. Крайне востребованным является механизм прямого федерального субсидирования в рамках программы «Стимул»: с 2018 года регионом было привлечено 5,68 млрд рублей на обеспечение проектов по развитию инфраструктуры территорий. В том числе на 2023 и 2024 гг. одобрено выделение 750 млн рублей на создание автодорог к ЖК «Анкудиновский парк» и ЖК «Новая Кузнечиха» — на сегодня они являются самыми масштабными в Нижнем Новгороде, но вопрос их транспортной доступности стоит весьма остро.
«Двор без машин»
Градостроительный потенциал в регионе позволят нарастить также новые региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), благодаря которым в Нижегородской области официально появилось понятие «двор без машин». Документ предусматривает переход к более гибкому определению потребности в парковочных местах. Авторы обновлённых правил сделали акцент на безопасности, экологичности и комфортности дворов при проектировании ЖК. Если прежде застройщик должен был размещать 100% парковочных мест внутри земельного участка дома, то теперь эта доля не может превышать 50%, а остальные 50% — в радиусе 800 метров, то есть в шаговой доступности.
Иначе теперь будет рассчитываться и общее число парковочных мест для каждого дома. Если ранее застройщик был обязан предусмотреть пространство из расчета 0,7 машиномест на каждую квартиру, то теперь — одно парковочное место должно приходиться на 85-90 кв.м общей площади квартир в доме. Для застройщиков предусмотрен и понижающий коэффициент в случае строительства многоуровневой или подземной парковки, а также при наличии остановок двух-трёх видов общественного транспорта в радиусе 500 метров от дома.
В Нижегородской агломерации уже имеются примеры реализации концепции «двор без машин»: ЖК «Анкудиновский парк», ЖК «Новая Кузнечиха», микрорайон «Юг» и другие. Отныне эта практика станет обязательной для всех.
Цифровые инструменты
Нижегородская область в качестве пилотного региона участвует в проекте Минстроя России по созданию цифровой вертикали строительной отрасли. За счёт перевода в электронный формат документов и процедур оптимизируются процессы в сфере строительства и градостроительного планирования. Неоспоримым достижением тут является создание региональной ГИСОГД (Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности) — комплексного и актуального ресурса о состоянии и планах развития территорий. Кропотливая работа по формированию этого инструмента началась ещё в 2018 году.
ГИСОГД используется, в частности, для подготовки и согласования многих градостроительных документов в цифровом формате. На базе этой системы планируется создание «единого окна» для инвесторов, что позволит сократить сроки принятия решений. Сейчас в ГИСОГД есть необходимая для проектирования информация в части ограничений и возможностей территорий. Благодаря этому бизнес избегает лишних контактов с органами власти. К примеру, за последний год на треть сократилось число обращений по вопросам разъяснения градостроительных ограничений и регламентов. Нижегородский опыт оцифровки был по достоинству отмечен на федеральном уровне — в рейтинге открытых систем пространственных данных наша ГИСОГД заняла 2 место.
ГИСОГД не единственный цифровой инструмент, разработанный в регионе. Объемно-планировочные решения по площадкам комплексного развития территорий отражаются в информационно-аналитической системе Нижегородской области «3Д-Город». Это позволяет наглядно оценить интеграцию новой застройки в городскую ткань.
Цифровизация отрасли позволяет сократить сроки некоторых процедур. Так, выдача разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию в электронном виде помогла сократить среднее время получения этих документов более чем в 2,5 раза. Значительно быстрее теперь проходит и госэкспертиза проектов, переведённая в онлайн-формат.
Кроме этого, Нижегородская область стала одним из первых шести регионов, загружающих сведения о сметных ценах на строительные ресурсы в «Федеральную государственную информационную систему ценообразования в строительстве» (ФГИС ЦС). Это является первым шагом к переходу на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства, который позволяет застройщикам точнее ориентироваться в ценообразовании и достоверно определять конечную стоимость объекта.
Всё перечисленное является лишь несколькими штрихами в общей стратегии развития стройкомплекса Нижегородской области. Но ведь в этой отрасли не бывает малозначительных деталей, поскольку от её состояния во многом зависит качество жизни нижегородцев.
Единая градостроительная политика и нововведения, которые постепенно совершенствуют нижегородскую строительную отрасль, необходимы для обеспечения сбалансированного пространственного развития региона. Эта цель включает в себя целый комплекс задач, в том числе переход к долгосрочному планированию в сфере инфраструктурного развития и повышение инвестиционной привлекательности Нижегородской агломерации. Эти и другие задачи регион успешно решает, увеличивая вес и потенциал данного направления экономики.
