Нижнему и КРТ в руки

Росту темпов жилищного строительства во многом будет способствовать и введенный в конце 2020 года на федеральном уровне механизм комплексного развития территорий (КРТ). Он оптимизирует соответствующие институты – вместо четырех направлений введено одно, в рамках которого предусмотрены и законодательно оговорены особенности КРТ жилой, нежилой застройки, незастроенной территории и КРТ по инициативе правообладателей. Для применения этого механизма Нижегородская область одной из первых в стране разработала собственную нормативную базу.

Помимо того, что КРТ позволяет ускорить ввод в эксплуатацию многоквартирных домов в рамках национального проекта «Жилье и городская среда», он помогает обеспечить комплексное обновление городской застройки с учетом всех задач по социальному, инженерному и транспортному направлениям.

Принятию решения об освоении площадок в рамках КРТ предшествует разработка мастер-плана, включающего детальный градостроительный и земельно-имущественный анализ. Всестороннее изучение проектов позволяет выбирать наиболее реалистичные модели развития и синхронизировать планы обновления и совершенствования всех сфер, от которых зависит комфорт нижегородцев.

Всего на сегодняшний день в Нижегородской агломерации намечены 26 площадок КРТ. В том числе девять - с ветхим и аварийным фондом под жилую застройку, две – под нежилую. Еще три приходится на КРТ незастроенных территорий.

Год постройки – 1928, материал стен – дерево, физический износ – 70%. Примерно такое «резюме» у большинства домов, которые в ближайшее время должны уступить место комфортным современным кварталам как в верхней, так и в заречной частях Нижнего Новгорода в рамках КРТ жилой застройки. Мастер-планы трех таких территорий уже согласованы профильным региональным штабом.

Речь идет о застройке участка площадью около двух гектаров в границах улиц Правды, Чонгарской и Менделеева, вдесятеро большей территории, окаймленной улицами Самочкина, Дружбы и Снежной в Ленинском районе и пяти с небольшим гектарах в Советском районе между улицами Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской.

На первой площадке часть квартала должна быть застроена жилыми домами с переменной этажностью, общественно-деловой функцией и двухэтажным наземным паркингом. На двух других вместо деревянных бараков также должны быть возведены многоквартирные высотки и необходимые объекты инфраструктуры. Ожидается, что общая жилая площадь, которая в результате появится на этих территориях, превысит 180 тыс. кв. м.

И важный нюанс - реализация механизма КРТ на всех трех площадках позволит расселить 54 ветхих и 17 аварийных домов, улучшив таким образом условия жизни более 1,5 тыс. человек.

Положения действующего федерального и регионального законодательства дают четкое представление о том, каким должно быть жилье, которое предоставляется владельцам квадратных метров в пришедших в упадок домах, попадающих в границы КРТ жилой застройки.

Что это означает на практике? Общая площадь, которая предоставляется человеку, должна превышать метраж помещения, которое ему пришлось покинуть, а жилая — не уступать по величине. Количество комнат должно быть как минимум таким же, как было, а сама квартира, естественно, находиться в том же населенном пункте, где располагался аварийный дом. И конечно, новоселье не должны справлять в бетонной коробке. Внутренняя отделка жилища – тоже обязательное условие.

Нижегородская область уже сейчас - один из немногих регионов страны, где расселение аварийного жилья идет хорошими темпами. Так, в 2019-2022 годах были переселены 6,6 тыс. нижегородцев. Это 90% от четырёхлетнего плана в 7,4 тыс. человек.

Благодаря механизму КРТ на улучшение жилищных условий горожан, а также создание условий для обновления важных городских территорий можно рассчитывать и в дальнейшем. Реализация проектов комплексного развития территорий намечена в каждом районе Нижнего Новгорода и агломерации в целом.

При этом согласованы только первые градостроительные проработки. Жестких планов и закрепление площадок КРТ не предусмотрено. На сегодняшний день инициативу проявляют и жители города, и застройщики, и органы власти, которые предлагают рассмотреть те или иные территории, требующие преобразований и имеющие неплохой градостроительный потенциал.

К примеру, собственники и арендаторы земли или объектов недвижимости уже заявили 12 таких проектов, и ориентировочный потенциал ввода жилья на этих площадках на сегодня превышает 3 млн кв. м.

Это, в том числе, проекты застройки 3,7 га в районе улицы Черниговской и территории на правом берегу Оки около метромоста общей площадью 10 га, квартала в границах улиц Родионова, Ковровской и площади Сенной. Не меньший интерес для девелоперов представляют и окраины города – есть предложение и по застройке 70 га в Новинках.

Предложенные проекты находятся в различной степени проработки, и многим из них еще предстоит пройти все необходимые согласования в архитектурном совете при Минграде Нижегородской области и в региональном штабе.

Особое внимание при рассмотрении мастер-планов площадок КРТ уделяется распределению обязательств региона и инвестора в части обеспечения площадок нового строительства социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой.

На возведение одних только школ, детских садов, создание и модернизацию коммуникаций и улично-дорожной сети в рамках развития 26 определенных под КРТ площадок в ближайшие 10 лет понадобится более 132 миллиардов рублей. И эта финансовая нагрузка не должна лечь исключительно на бюджет области.

А создаваемая инфраструктура обязана давать максимальный эффект - как для новой, так и для существующей застройки. Поэтому при рассмотрении параметров проектов анализируется несколько финансово-экономических моделей. Это дает возможность принять взвешенное, выверенное решение с учетом потребностей каждой территории.

При рассмотрении проектов КРТ анализируется колоссальный объем данных, незаменимым источником которых стала государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности Нижегородской области (ГИСОГД НО). А объемно-планировочные решения по площадкам комплексного развития территорий отражаются в информационно-аналитической системе Нижегородской области «3Д-Город». Это позволяет наглядно оценить интеграцию новой застройки в городскую ткань.

Напомним, Нижегородская область в качестве пилотного региона участвует в проекте Минстроя РФ по цифровой трансформации строительной отрасли. И система ГИСОГД – как раз одна из собственных разработок региона, запущенная в 2019 году, которая содержит актуальную информацию о текущей и планируемой градостроительной деятельности, федеральных проектах, региональных инвестпрограммах и нацпроектах.

В 2021 году она вошла в тройку лучших подобных систем в России по открытости сведений и сейчас оперирует уже 2 000 информационных слоев и 3 млн объектов. За три года ее сервисами воспользовались свыше 200 тыс. раз.

В дальнейшем ГИСОГД должна стать «единым цифровым окном» для инвесторов, которые смогут в личном кабинете на портале анализировать имеющиеся площадки, формировать и согласовывать необходимые заявки, оформлять технологическое присоединение к газовым, электрическим и сетям водоснабжения в режиме онлайн.

КРТ – постепенный процесс, на который влияет множество факторов. Поэтому работа всех заинтересованных сторон, объединенных этим механизмом, должна быть максимально слаженной. Особенно на этапе проектирования, когда критически важно продумывать и оценивать все перспективы, риски, которые заключаются в развитии каждой из площадок, соотносить это с градостроительным и социально-экономическим развитием города в целом. Только так в результате можно обеспечить комфортные условия проживания для каждого нижегородца.

Кроме того, нужно не только развивать новые территории, но не забывать и про ценнейшие городские кварталы, морально устаревшая застройка которых требует преобразования, а коммуникации - модернизации. Под такие проекты не нужно искать новые площадки, при этом они являются драйвером для привлечения инвестиций на создание инфраструктурных объектов.